سه سناریو پیش‌روی بازار مسکن در نیمه دوم سال

بازار مسکن ایران در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ در شرایطی قرار دارد که تحت‌تأثیر ریسک‌های غیراقتصادی (تحریم و تنش‌های نظامی)، تورم تولید ساختمان و قدرت خرید خانوارها مسیر آینده خود را رقم خواهد زد. سه متغیر کلیدی که «کارگردانان اصلی» این بازار نامیده می‌شوند، نشان می‌دهند نیمه دوم سال می‌تواند در سه سناریوی متفاوت پیش برود: توافق سیاسی، پیچیده‌ترشدن تحریم‌ها، یا خاتمه جنگ.

سه کارگردان اصلی بازار مسکن

1. ریسک‌های غیر اقتصادی و تنش‌ها: آینده برجام، فعال‌سازی مکانیسم ماشه، و وضعیت آتش‌بس در منطقه.
2. تورم تولید ساختمان: رشد هزینه مصالح و دستمزد که به‌طور مستقیم بر قیمت نهایی واحدهای مسکونی اثر می‌گذارد.
3. قدرت خرید متقاضیان: سطح درآمد و توان وام‌گیری مردم که تعیین‌کننده تقاضای واقعی بازار است.

سناریوی اول؛ توافق یا تمدید زمان تحریم‌ها

• در صورت دستیابی به توافق یا تمدید زمان در موضوع تحریم‌ها، بازار مسکن با رکود سبک‌تر نسبت به دو ماه گذشته مواجه می‌شود.
• قیمت‌ها در کوتاه‌مدت به ثبات نسبی می‌رسند؛ احتمال رشد یا افت شدید پایین است.
• در میان‌مدت، بخش مسکن وارد فاز «گذار از رکود تورمی» می‌شود.
• تجربه سال‌های ۹۴ تا ۹۶: رشد بیش از ۱۰٪ سرمایه‌گذاری ساختمانی و تورم سالانه مسکن حدود ۵٪.

سناریوی دوم؛ پیچیدگی تحریم‌ها

• اگر تحریم‌ها تشدید شوند (بدون تنش نظامی):
  • احتمال کاهش نسبی رکود معاملات وجود دارد.
  • قیمت مسکن ممکن است دوباره به موازات نرخ ارز رشد کند.
  • اما رکود در بخش تولید و ساخت‌وساز ادامه خواهد داشت.
• اگر علاوه بر تحریم، ریسک تنش نظامی هم افزایش یابد:
  • رکود معاملات تشدید می‌شود.
  • قیمت واقعی مسکن (بعد از تعدیل با تورم عمومی) کاهش می‌یابد.
  • سرمایه‌گذاری ساختمانی بیش از پیش افت می‌کند.
• تجربه سال‌های ۹۷ تا ۹۹: تورم سالانه مسکن حدود ۳۷٪ اما تشکیل سرمایه در ساختمان به‌طور متوسط سالانه ۷٪ کاهش یافت.

سناریوی سوم؛ خاتمه جنگ و تثبیت آتش‌بس

• با پایان کامل جنگ و تثبیت آتش‌بس، شرایط بازار به وضعیت قبل از سال ۱۴۰۳ بازمی‌گردد.
• در سال ۱۴۰۳، به دلیل ریسک‌های نظامی، رشد قیمت مسکن از نرخ ارز جدا شد و قیمت واقعی مسکن ۱۴٪ افت کرد.
• در نیمه اول امسال نیز این افت به ۱۵/۸٪ رسید.
• با خاتمه جنگ، انتظار می‌رود رکود معاملاتی کاهش یافته و روند نزولی قیمت واقعی متوقف یا ضعیف شود.
• اگر این سناریو با توافق در موضوع تحریم‌ها همراه شود، بخش مسکن می‌تواند به سمت خروج از رکود حرکت کند.

داده‌های هشداردهنده

• در بهار ۱۴۰۴ تنها ۲۰۰۰ جواز ساخت در تهران صادر شد که کمترین میزان در سال‌های اخیر است.
• حجم معاملات مسکن در همین دوره تنها ۴۰۰۰ واحد بود که کمتر از یک ماه معاملات در شرایط عادی است.
• این آمار نشان‌دهنده رکود بی‌سابقه ساخت‌وساز و معاملات است.

جمع‌بندی

بازار مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۴ بیش از هر چیز به نتایج سیاسی و امنیتی گره خورده است.

• در سناریوی توافق: ثبات نسبی و رکود سبک‌تر.
• در سناریوی تحریم‌های پیچیده: رکود عمیق‌تر و کاهش سرمایه‌گذاری.
• در سناریوی خاتمه جنگ: توقف افت قیمت واقعی و بازگشت تدریجی معاملات.

راه آینده مسکن بیش از هر زمان دیگر به مدیریت ریسک‌های غیراقتصادی و سیاست‌های کلان وابسته است.